Beda SHM, HGB, PPJB, dan AJB: Panduan Sertifikat Rumah di Bintaro

Ditulis oleh Aizh · Agen Properti Century 21 Prima Arcade 2 · 13 Agustus 2026

Saat melihat iklan rumah second di Bintaro, status sertifikat sering ditulis singkat: SHM, HGB, PPJB, atau AJB. Empat singkatan ini terlihat sejenis, padahal kekuatan hukumnya berbeda jauh — dan perbedaannya menentukan apakah rumah bisa diajukan KPR, berapa lama prosesnya, dan berapa biaya tambahan yang muncul di akhir.

Berikut penjelasannya dalam bahasa yang bisa langsung dipakai saat menilai sebuah listing.

SHM — Sertifikat Hak Milik

SHM adalah bentuk kepemilikan tanah terkuat yang diakui di Indonesia. Tidak ada batas waktu, tidak perlu diperpanjang, dan pemiliknya bebas menjual, mewariskan, atau menjaminkan tanpa izin pihak lain. Bank paling nyaman dengan SHM, sehingga proses KPR biasanya paling lancar.

Satu syarat yang sering terlewat: SHM hanya bisa dipegang Warga Negara Indonesia. Jika pembeli WNA atau badan usaha tertentu, statusnya harus turun ke HGB.

Kalau Anda pembeli pertama dan ingin proses paling sederhana, cari yang sudah SHM. Selisih harga dengan status lain sering lebih kecil daripada biaya dan waktu untuk mengurus peningkatan hak.

HGB — Hak Guna Bangunan

HGB memberi hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik penuh pemegangnya. Masa berlakunya terbatas — umumnya 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, lalu diperbarui. Banyak rumah cluster dan perumahan developer berstatus HGB, terutama yang tanahnya masih induk developer.

HGB tetap bisa di-KPR dan tetap bisa dijual. Yang perlu Anda cek hanya dua hal: sisa masa berlaku sertifikat, dan apakah bisa ditingkatkan ke SHM. Kalau sisa masa berlakunya tinggal beberapa tahun, biaya perpanjangan menjadi bagian dari perhitungan harga.

PPJB — Perjanjian Pengikatan Jual Beli

PPJB bukan sertifikat kepemilikan. Ini perjanjian antara penjual dan pembeli bahwa jual beli akan dilakukan, biasanya karena syaratnya belum lengkap — pembayaran belum lunas, sertifikat induk belum dipecah, atau bangunan belum selesai.

Rumah berstatus PPJB tetap sah diperjualbelikan, tapi Anda perlu lebih teliti. Pastikan siapa pemegang sertifikat induknya, apa saja syarat yang belum terpenuhi, dan kapan realistisnya bisa naik ke AJB lalu ke sertifikat atas nama Anda. Sebagian bank membatasi KPR untuk objek yang masih PPJB.

AJB — Akta Jual Beli

AJB adalah akta yang dibuat PPAT sebagai bukti bahwa jual beli sudah terjadi. AJB membuktikan peralihan hak, tapi belum otomatis membuat nama Anda tercantum di sertifikat. Setelah AJB, masih ada proses balik nama di Badan Pertanahan Nasional.

Rumah yang dijual dengan status "baru AJB" berarti balik namanya belum selesai. Ini biasa terjadi dan bisa diselesaikan, tapi harus jelas siapa yang menanggung biaya dan mengurusnya.

Ringkasan perbandingan

Yang sebaiknya Anda minta sebelum membayar tanda jadi

1. Fotokopi sertifikat — cocokkan nama pemilik dengan KTP penjual.
2. Bukti PBB tahun berjalan dan tahun-tahun sebelumnya, untuk memastikan tidak ada tunggakan.
3. IMB atau PBG bangunan, terutama jika rumah pernah direnovasi atau diperluas.
4. Cek bersih sertifikat di kantor BPN — memastikan tidak sedang dijaminkan atau bersengketa.
5. Jika status PPJB, minta salinan perjanjian dan sertifikat induknya.

Pengecekan di BPN adalah langkah yang paling sering dilewati pembeli dan paling mahal akibatnya. Biayanya kecil dan bisa dibantu PPAT yang menangani transaksi Anda.

Artikel ini bersifat informasi umum, bukan nasihat hukum. Untuk kasus spesifik, konsultasikan dengan notaris atau PPAT yang menangani transaksi Anda.

Setiap listing di halaman properti kami mencantumkan status sertifikat apa adanya — SHM, HGB, PPJB, atau AJB — supaya Anda bisa menyaring sejak awal. Lihat listing yang tersedia atau tanya langsung via WhatsApp.

Artikel lainnya