Harga Rumah di Discovery Bintaro Jaya Sektor 9 pada 2026

Ditulis oleh Aizh · Agen Properti Century 21 Prima Arcade 2 · 13 Agustus 2026

Pertanyaan yang paling sering masuk lewat WhatsApp bukan "ada rumah apa saja", melainkan "wajarnya berapa". Wajar, karena angka yang beredar di portal properti sering berupa harga penawaran yang belum tentu mencerminkan harga transaksi.

Tulisan ini menyusun gambaran harga dari 27 listing rumah yang sedang kami tangani di kawasan Discovery Bintaro Jaya Sektor 9 pada 2026. Ini bukan data seluruh pasar, dan angkanya adalah harga penawaran — tapi cukup untuk memberi Anda titik pijak sebelum menawar.

Gambaran umum

Angka per meter tanah di atas dihitung dari harga penawaran dibagi luas tanah, jadi di dalamnya sudah termasuk nilai bangunan. Untuk pembanding, satu kavling kosong di kawasan yang sama ditawarkan pada Rp 17 juta per m². Selisih itu kira-kira menggambarkan kontribusi bangunan dan kesiapan huni.

Harga berdasarkan kelas

Yang menarik dari sebaran ini: kelas di bawah Rp 3,5 M dan kelas Rp 3,5–5 M punya jumlah unit yang sama. Artinya pembeli dengan anggaran sekitar Rp 3 miliaran masih punya pilihan yang cukup, tidak sesempit yang biasanya dibayangkan.

Rentang luas bangunan di kelas terbawah juga lebar — dari 80 m² sampai 200 m². Unit dengan bangunan besar tapi harga rendah biasanya punya kompensasi di tempat lain: tanah lebih kecil, status sertifikat belum SHM, atau kondisi yang perlu renovasi.

Faktor yang paling menggerakkan harga

• Luas tanah, bukan luas bangunan. Dua rumah dengan bangunan sama besar bisa berbeda ratusan juta hanya karena selisih tanah 30 m².
• Posisi hoek. Unit sudut dengan dua sisi terbuka konsisten berada di kelas harga lebih tinggi.
• Status sertifikat. Unit non-SHM cenderung ditawarkan lebih rendah karena pembeli memperhitungkan biaya dan waktu pengurusan.
• Kondisi siap huni. Rumah yang butuh renovasi menyeluruh biasanya dihargai lebih rendah sekitar biaya renovasinya, kadang lebih.
• Daya listrik dan kelengkapan. Terdengar sepele, tapi upgrade daya dari 2.200 ke 5.500 VA adalah biaya nyata yang masuk hitungan pembeli.

Cara memakai angka ini saat menawar

Ambil harga penawaran, bagi luas tanahnya, lalu bandingkan dengan median Rp 29,5 juta per m². Kalau hasilnya jauh di atas, minta penjelasan apa yang membuatnya premium — hoek, bangunan baru, atau sertifikat yang sudah bersih. Kalau jauh di bawah, justru periksa lebih teliti: biasanya ada pekerjaan rumah yang belum selesai.

Perlu diingat bahwa ini harga penawaran. Ruang negosiasi di pasar rumah second kawasan ini umumnya ada, dan besarnya bergantung pada seberapa lama unit sudah ditawarkan serta seberapa mendesak penjualnya.

Data ini disusun dari listing yang kami tangani sendiri pada 2026 dan merupakan harga penawaran, bukan harga transaksi. Gunakan sebagai titik awal, bukan sebagai penilaian resmi.

Butuh penilaian untuk unit tertentu? Kirimkan alamat dan spesifikasinya, kami bantu bandingkan dengan data pembanding di kawasan yang sama. Lihat listing yang tersedia atau tanya langsung via WhatsApp.

Artikel lainnya